Sanierung der Fassade von Gebäuden unter Denk­‌mal­‌schutz

Wann ist ein Haus denkmal­‌geschützt?

Eine Immo­‌bilie wird dann zu einem Denkmal er­klärt, wenn die Erhaltung im Interesse der Allge­‌meinheit liegt.

Je nach Bundes­‌land kön­nen die Kriterien dafür aber va­ri­ie­ren, da die jewei­‌ligen Rege­‌lungen nicht all­ge­mein gül­tig sind. Wenn Ihre Immo­‌bilie unter Denk­‌mal­‌schutz steht, fin­den Sie einen Vermerk dar­über im Grundbuch.

Aufgaben der Denk­‌mal­‌schutz­‌behörde

Die Denkmal­‌schutz­‌behörde un­ter­stützt Erhaltungs­‌maßnahmen, die dazu füh­ren, dass his­to­ri­sche Gebäude zeit­ge­mäß ge­nutzt wer­den kön­nen. Der Ursprungs­‌zustand muss dabei aber nicht wieder­‌herstellt werden.

Die un­te­re Denkmal­‌schutz­‌behörde ist das Amt für Baurecht und Denkmal­‌schutz einer Stadt. Es er­teilt Genehmi­‌gungen von Bau­‌maßnahmen an Kultur­‌denkmälern und an Gebäuden in­ner­halb von Gesamt­‌anlagen im Stadtgebiet und berät zu recht­li­chen, bau­li­chen, finan­‌ziellen und steu­er­li­chen Themen mit Bezug auf den Denkmal­‌schutz.

Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestal­‌tung haben oder wis­sen möch­ten, ob Ihr Haus in der Denk­‌mal­‌liste steht, er­hal­ten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigen­‌tümer ver­pflich­tet, neben dem Bau­‌amt das Amt für Denkmal­‌schutz zu infor­‌mieren, wenn Sie eine Moderni­‌sierung planen.

So ar­bei­ten Sie mit der Denkmal­‌schutz­‌behörde zusammen

Wenn Sie eine denk­‌mal­‌geschützte Immo­‌bilie kau­fen oder be­sit­zen, wer­den Sie immer wie­der mit der Denk­‌malschutz­‌behörde zu tun zu haben. Bei Moderni­‌sierungs­‌maßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:

• Beratungs­‌gespräch: Die Mitarbeiter des Amtes für Denkmal­‌schutz geben ihre Einschät­‌zung zu der ge­plan­ten Bau­‌maßnahme ab.
• Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für gering­‌fügige Maßnahmen)
• Der Sanierungs­‌plan wird mit der Denk­‌mal­‌schutz­‌behörde abgestimmt.
• Dem Bau- bzw. Erlaubnis­‌antrag wird stattgegeben.
• Nach der Genehmi­‌gung kann die Bau­‌maßnahme durch­‌geführt werden.

Neben der Sanierung der unter Denk­‌malschutz ste­hen­den ehe­‌maligen Schiffs­‌werft von 1867 (Branden­‌burg a.d.H.) gab es 2013 eine Nutzungs­‌änderung in eine Event­‌gastronomie.

Muss der Urzustand wieder­‌hergestellt werden?

Alte Häuser wur­den über Jahr­‌zehnte oder Jahr­‌hunderte oft so ver­än­dert, dass sich der ursprüng­‌liche Zustand kaum exakt er­mit­teln lässt.

Darum gilt: Wer eine denkmal­‌geschützte Immobilie sa­niert, muss nicht den ursprüng­‌lichen Zustand des Gebäudes wieder­‌herstellen!

Ein Bestand­‌sschutz gilt für den Bau­‌zustand des Gebäudes, in dem es als Kultur­‌denkmal in die Denkmal­‌schutzliste einge­‌tragen wurde.

Was be­deu­tet Bestands­‌schutz?

Der Begriff aus dem Bau­‌recht be­deu­tet, dass jedes alte, funktions­‌fähige Gebäude, das in Nut­‌zung ist und geneh­‌migt wurde, einen recht­li­chen Schutz genießt.

Passiver Bestands­‌schutz

Er legt die Nutzung von Grund­‌stück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechts­‌lage än­dert. Wird z. B. das Erd­‌ge­‌schoss eines his­to­ri­schen Geschäfts­‌gebäudes sa­niert, darf es auch nach dem Umbau als Laden­‌lokal ge­nutzt wer­den. Und zwar auch dann, wenn die städte­‌bauliche Pla­‌nung in­zwi­schen nur noch Wohnungen statt gewerb­‌licher Nutzung erlaubt.

Aktiver Bestands­‌schutz:

Wenn eine Sanie­‌rung das Gebäude nur gering­‌fügig ver­än­dert, kann sich der Bauherr auf den ak­ti­ven Bestands­‌schutz be­ru­fen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesent­‌lich ver­än­dert werden.

Über­‌greifender Bestands­‌schutz:

Entgegen des pas­si­ven und ak­ti­ven Bestands­‌schutzes gilt der über­‌greifende Bestands­‌schutz für Neu­‌bauten:

• wenn die Funk­‌tionen von Bestand und Neubau untrenn­‌bar mitein­‌ander ver­bun­den sind,
• wenn der Neubau das besteh­‌ende Gebäude nicht er­heb­lich vergrößert,
• wenn sich das vorhan­‌dene Gebäude ohne Genehmi­‌gung des Neubaus nicht er­hal­ten lässt.

Fenster­‌tausch im Denkmal­‌schutz

Funktions­‌tüchtige Fenster sind in jeder Immobilie eine Selbst­‌verständ­‌lichkeit. Eigentümer von denkmal­‌geschützten Wohn­‌häusern ken­nen aber die Heraus­‌forderung, his­to­ri­sche Fenster gegen mo­der­ne Fenster aus­‌tauschen zu las­sen und gleich­‌zeitig die Auflagen des Denkmal­‌schutzes zu erfüllen.

In einer ers­ten Bestands­‌auf­‌nahme wird ana­ly­siert, in­wie­weit der Fenster­‌bestand er­hal­ten wer­den kann oder ein kom­plet­ter Austausch mit neuen Fenstern nötig ist. Bei einer Moderni­‌sierung der Fenster ist dar­auf zu ach­ten, dass die Bau­‌substanz des Gebäudes nicht be­schä­digt oder ver­än­dert wird.

Fassaden­‌sanierung im Denkmal­‌schutz

Bei der Sanie­‌rung einer alten Putz­‌fassade mit neuem Putz und einem fri­schen Anstrich sind die Auflagen der Denk­‌mal­‌schutz­‌behörde zu be­ach­ten, damit das äu­ße­re Erschei­‌nungs­‌bild nicht ver­än­dert wird.

Informieren Sie für eine ge­plan­te Fassaden­‌sanie­‌rung in jedem Fall vorab die Behörde, die eine Geneh­‌mi­‌gung er­tei­len muss.

Fassaden­‌dämmung im Denkmal­‌schutz

Eine nicht vor­han­de­ne oder man­gel­haf­te Fassaden­‌dämmung von Alt­‌bauten ist der Haupt­‌grund für einen hohen Energie­‌verbrauch. Neben Dach und Fenstern beein­‌flussen die Außen­‌wände die Energie­‌effi­‌zienz des Gebäudes. Mit einer nach­‌träg­‌lichen Dämmung geht teure Heiz­‌wärme nicht län­ger ver­lo­ren. Der Aufwand amor­‌tisiert sich durch die Einspa­‌rung der Heiz­‌kosten nach ein paar Jahren. Zudem stei­gert eine gute Fassaden­‌dämmung den Wohn­‌komfort und den Wert der Immobilie.

Zu be­ach­ten ist al­ler­dings, dass das Erscheinungsbild his­to­ri­scher Fassaden er­hal­ten blei­ben muss und eine Wärmedämmung daher häu­fig nur als Innendämmung aus­ge­führt wer­den kann.

Innen­‌dämmung mit Kalzium­‌silikat­‌platten

Welche Steuer­‌vergünsti­‌gung gibt es?

Um den ver­‌ant­‌wor­‌tungs­‌bewussten Umgang mit denkmal­‌geschützter Bau­‌substanz zu för­dern, bie­ten Länder und Kommunen at­trak­ti­ve Förder- und Abschrei­‌bungs­‌mög­‌lich­‌keiten sowie Steuer­‌ver­‌günsti­‌gungen.

Wenn Sie in Ihrem denkmal­‌ge­‌schützten Haus selbst leben, kön­nen Sie 90 % der Kosten für den Sanie­‌rungs­‌aufwand über 10 Jahre absetzen.

Vermieter dür­fen 100 % Sanie­‌rungs­‌kosten über 12 Jahre steuer­‌lich gel­tend ma­chen (8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 %). Außerdem kön­nen Sie die Anschaf­‌fungs­‌kosten 50 Jahre lang mit 2 % jähr­‌lich absetzen.

Wie viel kos­tet denkmal­‌gerechte Sanierung?

Jedes his­to­ri­sche Gebäude ist in­di­vi­du­ell und muss im Hin­‌blick auf eine Preis­‌kalkulation für Sanie­‌rungs­‌maß­‌nahmen genau betrach­‌tet wer­den. Ausschlag­‌gebend sind der ak­tu­el­le Zustand des Gebäudes sowie die Auf­‌lagen der Denk­‌mal­‌schutz­‌behörde.

Da eine Sanie­‌rung unter Ein­‌hal­‌tung der Denkmal­‌schutz­‌auflagen kom­plex sein kann, ge­hört der Auftrag in ver­sier­te Hände eines Fach­‌betriebes. Als Eigen­‌tümer in­ves­tie­ren Sie damit in die Zukunft Ihres Gebäudes und kön­nen au­ßer­dem von öffent­‌lichen Förde­‌rungen und Steuer­‌er­‌spar­‌nissen profitieren.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir unter­‌breiten Ihnen gerne ein indivi­‌duelles Angebot.

Förderungen und Zuschüsse

Wenn auch durch die Auf­‌lagen des Denkmal­‌schutzes eine Sanierung zur Heraus­‌forderung wird, ste­hen jeder/m Eigen­‌tümer/in ver­schie­de­ne Förder­‌möglich­‌keiten zur Verfügung.

Zur Erhal­tung und Sanie­rung denkmal­ge­schützter Gebäude ste­hen bei der Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW) sowie dem Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) ver­schie­de­ne Förder­programme zur Verfü­gung. Dort kön­nen zins­günstige Darlehen und Zuschüsse zur fi­nan­zi­el­len Unter­stützung bean­tragt wer­den. Steuerliche Vergünstigungen sind au­ßer­dem mög­lich. Darüber hin­aus bie­ten häu­fig auch die Bundes­länder und Kommunen Finan­zierungs­hilfen an.